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REITを、投資する資産に加えることで、分散投資効果をより高めようと思う方もおられるかもしれません。分散投資効果を高めることで、リスクをより低くすることができるからです。
ただ、REITが他の資産（＝国内債券・外国株式など）と似たような値動きをするなら、分散投資効果はあまり高くなりません。なぜなら、分散投資効果を高くするには、逆の値動きをする（"上がったときに下がり、下がったときに上がる"―というように）資産を組み込む必要があるからです。
どれだけ逆の値動きをするのか、というのは相関係数という数値で表されます。相関係数は、1（＝全く同じ動き）から、－1（＝正反対の動きをする）―の範囲で表します。たとえば、資産Aと、資産Bとの相関係数が－0.3だった場合、資産Aが1上がれば、資産Bが0.3下がることになります。つまり、高い分散効果を期待するなら、REITと他の資産との相関係数が、小さければ（マイナスになっているほど）良いことになります。では、REITと、株式・債券との分散投資効果は高いのでしょうか？
REITと、株式・債券との分散投資効果は以下です。
- 過去38年間は、"国内・外国REIT"と、"株式・債券"との―分散投資効果は高かったようです
- 過去6年間は、"国内・外国REIT"と、"株式・債券"との―分散投資効果は低かったようです
1970年～2007年の38年間は、分散効果が非常に高かったようです。分散効果が高かったと言えるのは、過去38年の―REITと、他の資産との相関係数が小さかったからです。過去38年の―REITと、他の資産との相関係数は、以下です。
- 国内REITの相関係数は、"国内株式：0.30"・"国内債券：0.09"・"外国株式：0.23"・"外国債券：0.01"でした。
- 外国REIT（以下の表では"グローバルREIT"）の相関係数は、"国内株式：0.12"・"国内債券：0.06"・"外国株式：0.66"・"外国債券：0.64"でした。
図は、内藤忍 『【新版】内藤忍の資産設計塾』 自由国民社、2008年、110頁より引用。
※赤枠は管理人が追加しました。
インデックスファンドのSMTシリーズの値動きを使って相関係数を計算したところ、2009年～2014年の6年間は、分散効果は非常に低かったようです。分散効果が低いと言えるのは、過去6年の―REITと、他の資産との相関係数が大きかったからです。過去6年の―REITと、他の資産との相関係数は、以下です。
- 国内REITの相関係数は、"国内株式：0.94"・"国内債券：0.90"・"外国株式：0.97"・"外国債券：0.92"でした。
- 外国REITの相関係数は、"国内株式：0.90"・"国内債券：0.93"・"外国株式：0.97"・"外国債券：0.89"でした。
ただし、REITと、株式・債券との―組みあわせに、分散効果がなかったわけではありません。分散効果がない―というのは、相関係数が"1"のときだけだからです。たとえば、相関係数が"0.9"と高かったとしても、「他の資産が1下がったときに0.9しか下がらない」わけですから、若干ではありますが分散効果はあります。